Que o house flipping é um investimento vantajoso quando feito com um bom planejamento, já sabemos. Mas ainda assim nem tudo “são flores”, há sempre riscos e desafios a serem enfrentados. Mesmo com planejamento, investidores iniciantes podem cometer erros óbvios ao subestimar custos de reforma, não realizar inspeções adequadas antes da compra ou ignorar tendências de mercado. Somando isso com uma equipe de reforma ineficiente, seu investimento pode ser comprometido juntamente com a lucratividade do projeto.
O house flipping é para mim?
Bom, nem tudo é para todo mundo e por essa razão talvez o house flipping não seja para você se:
- Quer ganho garantido e sem esforço;
- Tem medo de investir;
- Toma decisões com a emoção e não com a razão;
- Não tem curiosidade para aprender;
- Não tem tempo para acompanhar reformas;
- Se estressa com imprevistos;
- Não gosta de lidar com pessoas (pedreiros, corretores, etc.);
- Não quer investir em boas fotos e divulgação.
Mas mesmo que você tenha algumas características mencionadas acima e ainda assim queira investir no house flipping, aprenda a desenvolver:
- Habilidades de pesquisa e negociação, pois será importante tanto no momento da compra quanto na venda do imóvel;
- Paciência, controle de ansiedade e pulso firme;
- A enxergar potencial onde outros veem problema;
- Investigação do mercado e conversar com pessoas da área;
- Disciplina financeira e planejamento.
E se você já possui algumas dessas habilidades, vamos ao que interessa nesse artigo! Listamos e explicamos abaixo alguns erros óbvios de iniciantes no house flipping para evitar ao investir no house flipping.
Erro 1: Apaixonar-se pelo imóvel
No house flipping você precisa ser racional nas decisões e pensar como um investidor. Você não vai morar na casa, então o sentimento do apego deve ficar de lado e fazer escolhas que provoquem emoções positivas em quem vai querer comprar.
Erro 2: Ignorar a localização
Imóvel em local ruim não valoriza, não importa a reforma. Observe a vizinhança, os comércios ao redor, a distância de zonas estratégicas da cidade ou mesmo se está em um condomínio residencial, ou fora dele. Cada cidade é uma, então converse com pessoas para saber o que elas pensam sobre cada zona, pesquise com corretores sobre bairros que os compradores buscam mais e o que faz as pessoas tomarem uma decisão no momento da compra. Enfim, busque conhecimento!
Erro 3: Não pesquisar preços
Conheça o mercado local antes de comprar e vender. Busque imóveis abaixo da média de mercado ou que esteja há muito tempo sendo divulgado para você negociá-lo no processo da compra.
Erro 4: Cronograma irreal
Considere imprevistos no momento da reforma que podem tardar mais que o planejado. É um imóvel que precisa remover paredes ou apenas trocar acabamentos e instalar mobiliário planejado? Sabendo que imóveis mais antigos têm mais ambientes e outras necessidades da época, é bom pensar em quebrar paredes, às vezes adaptador um banheiro e criar uma suíte. Com isso, a média de uma reforma pode variar entre 2 meses e 5 meses dependendo da equipe e do valor disponível. Considere se é você que vai colocar a mão na massa ou se será feito com uma equipe terceirizada. Durante a reforma, comece a falar e buscar compradores, para que o tempo entre a compra e a venda possa diminuir sem a necessidade de um imóvel finalizado.
Erro 5: Reformar demais
Reformas luxuosas não significam mais lucro se esse acabamento não valorize o ambiente. Foque no essencial e com detalhes que tem um preço baixo ou médio, mas que causam valor agregado. Ou seja, reformar demais faz o custo explodir e a margem desaparecer. Por isso, foque no que mais impacta visivelmente, evitando cores muito expressivas e materiais que logo sairão de moda. O neutro e o atemporal vendem mais.
Erro 6: Economizar no que é visível
Puxador barato, materiais de má qualidade como MDP barato e aglomerado denunciam que foi uma reforma meia-boca. É melhor não colocar móvel planejado que investir nesses de má qualidade e que o comprador vai remover ao entrar. A ideia do house flipping é que o comprador já se visualize morando ali sem ter que se estressar com grandes reformas, pois você fez isso por ele. Quer economizar? Economize no que não se vê! Uma marca de eletrodoméstico de média qualidade, mas com bom custo-benefício que valorize o espaço. Aqui você encontra sugestões de acabamentos e eletrodomésticos bonitos, bons e baratos.
Erro 7: Iluminação e ventilação
Imóveis escuros não vendem! A iluminação faz toda a diferença. Ambientes com luz natural em maior parte dos ambientes, sem criar zonas de sombra na casa, valorizam o imóvel. Coloque iluminação indireta, spots, luminárias minimalistas e opte por lâmpadas de LED de preferência na cor branco quente (em média 2.700K) ou neutra (entre 2.000K e 5.000K) em ambientes grandes. Evite luz branca fria muito forte mesmo na cozinha, use-a de forma estratégica e distribuída, não apenas uma central que faça sombras duras.
A ventilação natural é parte importante para um conforto térmico. Remova paredes que estejam bloqueando a circulação de ar na casa. Se a cidade for muito quente, analise se vale a pena investir em ar condicionado instalado.
Erro 8: Acabar o dinheiro
Ao detalhar o orçamento, calcule 15% de reserva de emergência para possíveis imprevistos. O capital investido é todo seu, terá sócio-investidor ou fará financiamento no branco? Quais são os trâmites a pagar? Qual a margem de tempo para você conseguir trabalhar sem afetar o seu bolso? Coloque tudo na ponta do lápis para não ter surpresas desagradáveis.
Em suma, pense em como vai fazer para divulgar, vender e falar sobre o seu imóvel. Saia na frente dos seus concorrentes, tire fotos profissionais, faça vídeos e se tiver a planta baixa da casa com as dimensões dos ambientes e das paredes, isso pode sair muito na frente e remover objeções dos futuros comprados. Quer saber mais? Leia nossos artigos da Série House Flipping.